Pierre par pierre (Volume 2)

De meilleures politiques du logement dans l’après COVID-19

Rapport

7 juin 2023

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4. Adapter les politiques urbaines à la nouvelle géographie de la demande de logements

Abstract

La pandémie de COVID‑19 et la transformation numérique en cours des économies et sociétés ont eu une incidence sur les préférences relatives aux types de logements et à la localisation. Les gens passent davantage de temps à domicile d’où une demande pour plus d’espace et de meilleures aménités au niveau local. L’adoption plus large des pratiques de travail à domicile a permis aux travailleurs de s’éloigner de leur lieu de travail. Ce chapitre porte sur l’évolution de la géographie de la demande de logements, ses déterminants et ses retombées pour l’action publique.

Principaux enseignements

Sous l’effet des confinements généralisés et des obligations de travail à domicile, la pandémie de COVID‑19 a eu des répercussions profondes sur les marchés du logement. Plus précisément, le recours accru au télétravail, à tout le moins dans les secteurs de l’économie et les activités ne nécessitant guère de proximité physique régulière, a sans doute accéléré une évolution durable des habitudes de travail que la transformation numérique rendait possible mais qui aurait mis plus longtemps à se matérialiser sans cela. Cette évolution a une incidence sur les choix et préférences de localisation, qui ont rebattu les cartes de la demande de logements dans plusieurs pays de l’OCDE depuis le début de la pandémie. Ses conséquences pour l’action publique peuvent varier à l’intérieur des pays et entre eux selon les spécificités locales et les préférences sociales.

Les principaux éclairages pour la conception des politiques du logement sont les suivants :

Dans la plupart des grandes villes, les prix de l’immobilier résidentiel accusent un net repli sous l’effet du desserrement urbain, dont atteste un « gradient des prix des logements » négatif. La déclivité de ce gradient s’était accentuée avant la pandémie, mais s’est aplatie depuis en raison de la hausse de la demande de logements dans les zones périphériques.
Ce phénomène a été plus marqué là où l’adoption du travail à domicile a été plus généralisée, ce qui corrobore l’idée selon laquelle la transformation numérique est un déterminant essentiel de la nouvelle géographie du logement. Il a également été plus prononcé là où les aménités locales sont de meilleure qualité.
Le renchérissement de l’immobilier résidentiel a été plus modéré quand l’offre a répondu plus rapidement à l’évolution de la demande.
Les aménités et désaménités environnementales ont une forte influence sur la demande de logements.
La demande de logements s’est également amplifiée dans les communes adjacentes aux zones métropolitaines, notamment dans les centres urbains secondaires plutôt que dans les villes moyennes et petites ou les régions rurales.
Les priorités des réformes de la politique du logement sont les suivantes :
- tirer parti des technologies numériques afin de parvenir à une meilleure adéquation de la demande et l’offre de logements ;
- concevoir des solutions d’administration numérique et combler la fracture de compétences numériques en procurant des possibilités facilement accessibles d’apprentissage et de formation tout au long de la vie ;
- assouplir les règles d’urbanisme afin que l’offre puisse répondre à la demande dans le cadre de stratégies urbaines incorporant des objectifs en matière d’environnement, de transport et d’offre de services publics ;
- appliquer des impôts immobiliers à taux différenciés, autrement dit appliquer un taux d’imposition plus élevé à la valeur des terrains qu’à la valeur du bâti, et densifier les zones urbaines et suburbaines ;
- supprimer les obstacles à la mobilité résidentielle en réorientant la charge fiscale foncière des prélèvements sur les transactions vers les impôts périodiques ;
- recourir à des mécanismes de valorisation foncière en vue de procurer des aménités de manière inclusive et de financer des mesures compensatoires en faveur des ménages modestes domiciliés dans les zones affectées par des désaménités environnementales ;
- mettre en œuvre des réglementations du marché locatif qui, tout en protégeant les locataires, soient suffisamment souples pour préserver les incitations à proposer des logements en location.

La demande de logements varie considérablement au sein des zones métropolitaines. D’après les travaux majeurs d’Alonso (1964[1]), Mills (1967[2]) et Muth (1969[3]), un large corpus de publications économiques a pour champ d’étude l’équilibre entre la distance par rapport aux marchés du travail et les prix de l’immobilier résidentiel. Les emplois et les aménités urbaines sont concentrés dans les quartiers d’affaires centraux où l’espace disponible pour le bâti résidentiel est rare. Comme les travailleurs cherchent à réduire les coûts de déplacement, la demande décroît proportionnellement à la distance. De ce fait, les prix des logements et les loyers reculent d’autant que s’allonge la distance par rapport aux quartiers d’affaires en centre‑ville selon un schéma généralement appelé « gradient des prix des logements » négatif, concordant avec l’hypothèse de modélisation retenue pour les « villes monocentriques ».

Les marchés du logement ont pâti de la pandémie de COVID‑19 qui a influé sur les préférences en matière de logement et sur les choix de localisation, avec des conséquences sur la conception des politiques du logement. La transformation numérique, qui a permis une montée en puissance rapide du télétravail à tout le moins dans les secteurs de l’économie et les activités ne nécessitant guère de proximité physique régulière, a facilité cette mutation. L’évolution de la configuration de la demande de logements sur le territoire a une incidence sur les prix de l’immobilier d’habitation et sur les loyers, en particulier quand l’offre est rigide, d’où un risque d’aggravation des difficultés d’accessibilité financière du logement dans l’espace urbain. Dans ce contexte, le présent chapitre contient une analyse des évolutions récentes de la distribution spatiale de l’immobilier d’habitation et recense les domaines se prêtant à une réforme des politiques publiques en vue de parvenir à un fonctionnement plus efficace des marchés du logement et de manière à tenir compte des objectifs d’accessibilité financière et de durabilité du logement.

Suivre les évolutions spatiales des prix du logement et de la construction à usage résidentiel à l’aide de nouvelles données

Depuis le début de la pandémie il y a plus de trois ans, un corpus croissant d’éléments probants semble confirmer les premières observations ponctuelles d’un aplatissement des gradients des prix des logements en ville dans les grandes zones métropolitaines (Graphique 4.1)1. L’OCDE a apporté sa contribution à ce débat en collectant des données comparables entre pays fondées sur les prix des logements ventilés (Annexe A). Le gradient des prix des logements négatif est plus marqué dans les grandes villes où les coûts de déplacement sont généralement plus élevés (Graphique 4.2). Les grandes villes, comme Londres, New York, Washington, Mexico, Paris, Berlin, Hambourg, Bruxelles, Barcelone et Madrid, comptent parmi les zones urbaines fonctionnelles (ZUF) dont la déclivité des gradients négatifs est la plus forte. Cela étant, pour un petit nombre d’entre elles, le gradient négatif est faible, comme c’est le cas dans plusieurs zones métropolitaines étalées des États‑Unis, de la région de la Ruhr en Allemagne et du comté des West Midlands en Angleterre. On observe rarement des gradients négatifs dans les petites et moyennes ZUF2.

Graphique 4.1. Les prix des logements décroissent proportionnellement à la distance par rapport au centre‑ville dans les grandes zones métropolitaines

L’évolution des prix des logements s’explique par les variations de la demande et de l’offre. Si l’on peut postuler que l’offre est fixe à court terme, on ne peut ignorer qu’elle s’ajuste à moyen et long terme, même en tenant compte de la longueur des délais de construction et de la rareté générale des terrains constructibles dans les zones urbaines denses3. La réaction de l’offre face à l’évolution de la demande varie néanmoins d’un pays à l’autre, comme en témoignent les variations que l’on a pu observer dans les zones résidentielles bâties de pays de l’OCDE entre 2019 et 2021 (Graphique 4.3).

Graphique 4.2. Les gradients des prix des logements varient considérablement à l’intérieur des zones urbaines et entre elles

Graphique 4.3. L’offre résidentielle est plus ou moins dynamique selon les pays

Étudier les effets du travail à domicile sur la distribution spatiale de la demande de logements

Le recours au travail à domicile depuis le début de la pandémie réduit les coûts de déplacement, ce qui a une incidence sur la répartition urbaine de l’emploi. En effet, moins les déplacements sont devenus fréquents, plus les zones résidentielles éloignées des centres urbains ont gagné en attractivité, un phénomène qui a élargi l’éventail des choix de localisation (Graphique 4.4). Ainsi, un travailleur dont le temps de trajet était de trente minutes cinq fois par semaine pourrait accepter d’effectuer un trajet de cinquante minutes trois fois par semaine. Le recours au travail à domicile a été variable selon les pays et les villes (Graphique 4.5).

Graphique 4.4. 5x30=3x50 minutes : le travail à domicile élargit la zone de résidence

Graphique 4.5. Le développement du travail à domicile dans le monde a été variable

Les gradients des prix des logements urbains se sont aplatis depuis le début de la pandémie, mais uniquement dans les grandes ZUF (Graphique 4.6)4. L’évolution est plus prononcée pour les ZUF où la déclivité des gradients était plus forte avant la pandémie, ce qui s’explique par les coûts de déplacement alors plus élevés. Dans les zones où la demande de logements est élevée, un surplus d’offre devrait atténuer les tensions sur les prix.

Graphique 4.6. Le gradient des prix des logements urbains s’est aplati dans les grandes zones urbaines

Graphique 4.7. La construction à usage résidentiel augmente avec la distance par rapport au centre

La prise en compte de l’activité de construction à usage résidentiel au niveau local permet donc de mieux cerner l’évolution de la demande de logement. En effet, l’appréciation des prix pourrait s’expliquer par la rareté de l’offre, la vigueur de la demande ou les deux. Il est essentiel d’effectuer une distinction entre ces effets pour analyser la nouvelle géographie de la demande. La répartition de l’occupation des sols au sein des ZUF corrobore des faits stylisés sur les densités de population, dans la mesure où la part du résidentiel recule proportionnellement à la distance par rapport au centre de ces zones (Graphique 4.7, partie A). Cela étant, de 2019 à 2021, les images satellites indiquent que la construction à usage résidentiel a été plus dynamique dans les périphéries des grandes zones métropolitaines (Graphique 4.7, partie B).

L’incorporation, dans l’analyse, de ces variables mesurant la construction résidentielle zone par zone permet d’isoler les effets de l’offre sur l’évolution des prix des logements et donc de déterminer avec plus de précision les tensions de la demande5. Ces résultats indiquent que la prise en compte des effets de la demande accroît l’ampleur et la signification des corrélations estimées, ce qui renforce l’idée selon laquelle l’aplatissement observé des gradients des prix des logements après la pandémie est lié à l’évolution de la configuration de la demande (Ziemann et al., 2023[6]).De plus, l’incorporation de l’adoption estimée du télétravail (Graphique 4.8) dans le modèle corrobore les indications selon lesquelles il existe un lien de causalité entre cette pratique, qui favorise le desserrement urbain, et l’aplatissement du gradients des prix des logements. En effet, cet aplatissement a été plus prononcé dans les zones où le recours au travail à domicile a augmenté (courbe continue bleue foncée du Graphique 4.8). En revanche, le gradient des zones urbaines caractérisées par un moindre recours au télétravail par rapport à la moyenne a peu évolué dans la mesure où les variations des prix des logements enregistrées entre 2019 et 2021 n’y ont guère dépendu de la distance par rapport au centre‑ville (courbe tiretée bleue claire du Graphique 4.8).

Graphique 4.8. Un recours plus large au télétravail se traduit par un recul des tensions sur les prix dans les centres‑villes et par une accentuation des tensions dans les périphéries des grandes zones urbaines

Les tensions sur les prix ont été moindres dans les zones suburbaines où l’offre a été plus réactive à la hausse de la demande. En revanche, les gradients des prix se sont moins aplatis dans les zones urbaines densément peuplées où les activités de construction ont été moins dynamiques (Ziemann et al., 2023[6]). Les gradients ont connu la même évolution en présence d’aménités urbaines, comme l’accès à des espaces ouverts ou encore la qualité des infrastructures de transport, qui ont une incidence sur les choix de localisation. L’aplatissement a été moins prononcé dans les zones dévaluées (Graphique 4.9). Cette conclusion donne à penser que le mouvement vers les banlieues n’est pas homogène. Les aménités locales semblent être plus appréciées dans les zones éloignées que dans celles proches des centres‑villes. En effet, la perte d’aménités est généralement considérée comme l’un des coûts d’opportunité induits par une installation en banlieue.

Graphique 4.9. Les aménités locales ont un impact plus fort sur les prix dans les zones périphériques

De plus en plus d’éléments indiquent que la valeur des aménités et des désaménités environnementales locales se répercute sur les prix des logements. Dans la mesure où l’appréciation des prix des logements valorise le patrimoine des ménages, la présence d’aménités environnementales accroît la prospérité des propriétaires de logements. À l’inverse, les accédants à la propriété et les locataires peuvent avoir à arbitrer entre la qualité environnementale et l’accessibilité financière des logements. S’agissant de la prospérité, la présence d’aménités est socialement souhaitable tant que la valeur économique qu’elles génèrent est supérieure aux coûts qui en découlent.

La demande de logements a également évolué au‑delà des zones métropolitaines. Après la levée de la plupart des restrictions de déplacement en 2020‑21, les prix des logements se sont aussi envolés en dehors des centres métropolitains, voire au‑delà de leurs zones de navettage [Graphique 4.10 et OCDE et al. (2021[7])]. Avant la pandémie, l’augmentation des prix des logements avait été moins forte dans les zones de navettages et les couronnes. Cette nouvelle tendance donne à penser que les ménages s’installant en dehors des limites métropolitaines recherchent une densité de population leur assurant l’accès à des services et aménités essentiels. En revanche, les zones rurales ne bénéficient des retombées de la pandémie que lorsqu’elles sont situées non loin d’un centre urbain.

Graphique 4.10. Les prix des logements se sont aussi envolés en dehors des grandes zones métropolitaines: l’exemple de New York, S1 2019 ‑ S1 2021

Tenir compte de l’impact des aménités environnementales sur la demande de logements

La qualité environnementale contribue pour beaucoup à la valeur de l’aménité associée aux choix de localisation, particulièrement motivés par la présence d’espaces ouverts ou d’espaces verts pendant la pandémie. Ces aménités ont des effets positifs sur la santé dus à la moindre congestion et à la meilleure qualité de l’air, mais favorisent aussi la cohésion sociale et améliorent la qualité de vie dans les zones urbaines, autant de bienfaits de plus en plus prisés depuis l’épisode pandémique. Les lieux ne disposant que de peu d’espaces ouverts et où l’accès aux espaces verts est difficile ont connu une désaffection du centre‑ville en faveur de la périphérie (Graphique 4.11).

Graphique 4.11. La qualité de l’environnement est un déterminant majeur de la désaffection des centres‑villes induite par les prix

Lien entre qualité de l’environnement et prix des logements

Le lien positif entre qualité environnementale et prix des logements est bien établi. Les aménités environnementales, comme la proximité d’espaces ouverts ou d’étendues d’eau, se répercutent positivement sur les prix immobiliers résidentiels, et accroissent généralement l’agrément des localisations résidentielles. L’impact des désaménités, comme la pollution de l’air et de l’eau, la proximité de sites industriels et de décharges est, à l’inverse, négatif. Un large corpus d’éléments probants nationaux et internationaux attestant de ces effets apporte des éclairages utiles à l’action publique6.

La proximité d’espaces ouverts, comme les parcs et, dans une moindre mesure, les forêts et les ceintures vertes, ou d’étendues d’eau, est associée à des prix des logements plus élevés. (Farrow et al., 2022[9]). Des données empiriques indiquent que l’effet positif d’une vue sur parc sur les prix oscille entre 4 et 8 % (Graphique 4.12). Il en va de même de la proximité d’étendues d’eau, comme les lacs, les rivières, les cours d’eau et les mers et océans, et d’un tel point de vue (Graphique 4.13). Dans certains cas toutefois, la proximité de vastes zones humides entraîne une décote. Ces zones peuvent donc, semble‑t‑il, être considérées à la fois comme des aménités et comme des désaménités en fonction de facteurs contextuels et de facteurs de risques, tels que les inondations.

Graphique 4.12. Effet d’une vue sur un espace ouvert sur les prix des logements

Graphique 4.13. Effet d’une vue sur une étendue d’eau sur les prix des logements

La proximité d’infrastructures industrielles a des effets contrastés, quoique largement négatifs, sur les prix des logements. Font partie de ces infrastructures les sites non résidentiels bâtis pour fournir des services, comme la production d’électricité, la mise au rebut des déchets ou la production manufacturière. Dans le cas des installations de production d’électricité, par exemple, l’expérience internationale semble indiquer que la présence de parcs éoliens a des effets variables sur les prix, selon la distance par rapport aux éoliennes ou leur taille (Graphique 4.14). La présence d’un parc éolien fait généralement d’autant plus baisser les prix que cet aménagement est proche d’un site résidentiel et que les éoliennes sont hautes (Dröes et Koster, 2021[12]). La présence d’une centrale électrique classique entraîne aussi une décote, même si cet effet s’amenuise avec la distance par rapport à son emplacement. Les données sont moins claires s’agissant des centrales nucléaires.

D’autres installations industrielles, comme les usines, les friches industrielles et les décharges, ont des effets hétérogènes mais généralement négatifs. En revanche, une fois que les friches industrielles où des polluants dangereux ont pu avoir été mis au rebut ont été remises en état, les prix remontent généralement, en particulier dans les zones qui avaient auparavant été fortement dégradées. La présence d’une décharge est associée à une décote sensible.

Graphique 4.14. Effets de la présence d’éoliennes sur les prix des logements

La pollution atmosphérique et sonore pèse généralement sur les prix. La décote s’explique par le désagrément associé à un environnement dégradé. Les logements situés dans les zones où la qualité de l’eau est médiocre sont généralement moins prisés que ceux situés dans des zones où elle est meilleure (Young, 1984[13] ; Gibbs et al., 2002[14]).

Graphique 4.15. Effet d’une diminution de 1 décibel sur les prix des logements

Des facteurs contextuels peuvent atténuer ou au contraire amplifier les impacts des aménités environnementales sur les prix. Ainsi, plus les résidents sont sensibilisés aux bienfaits de la présence de parcs et d’espaces verts au niveau local, plus l’impact de ces aménités sur les prix tend à s’accentuer. A contrario, l’information sur les risques d’inondation et la sensibilisation aux risques liés à la proximité d’un fleuve ou d’une rivière influent aussi sur les prix (Chen, Li et Hua, 2019[15] ; OCDE, 2019[16]).

La densité de la population a également une incidence sur la perception des bienfaits associés aux aménités environnementales urbaines. Une forte densité est souvent associée à un souhait plus vif de payer pour bénéficier d’espaces ouverts et sensibilise en outre davantage les ménages aux bienfaits des aménités, ce qui peut se répercuter positivement sur les prix. Cependant, la densité peut également dévaluer les bienfaits des aménités environnementales dans la mesure où le surpeuplement rend celles‑ci moins agréables (Neuts, Nijkamp et Leeuwen, 2012[17]).

La propension à payer pour bénéficier d’une aménité n’est qu’un indicateur partiel de l’ensemble des bienfaits que les aménités engendrent pour la collectivité. Ainsi, l’amélioration des retombées à long terme d’une meilleure qualité de l’air sur la santé est un bienfait découlant de la création de forêts urbaines qui ne se répercute pas nécessairement sur les prix. Si elles engendrent des coûts ou des bienfaits indirects, les aménités environnementales créent une distorsion entre le prix des logements et la valeur sociale réelle de ces aménités. On peut considérer que l’évolution des prix associée à la mise à disposition d’une aménité environnementale ne reflète que partiellement les variations éventuelles de prospérité.

En raison de biais comportementaux ou d’informations incomplètes, la propension à payer peut également s’avérer être un indicateur inexact de la prospérité. En effet, il manque souvent aux acheteurs au moins certaines informations sur le bien qu’ils ont acquis. D’autres biais, comme une surcote alimentée par un effet de contagion sociale ou encore une aversion à la perte disproportionnée par rapport à la perspective d’un gain de même montant, peuvent contribuer à une évaluation inexacte des aménités environnementales (Salzman et Zwinkels, 2017[18]). Ces inexactitudes touchant les valorisations peuvent, tôt ou tard, se répercuter sur les prix.

Impacts redistributifs de l’offre d’aménités

La répartition de l’accès aux aménités environnementales est inégale selon les catégories sociales. Les populations défavorisées sont exposées de manière disproportionnée aux désaménités comme la pollution, la mauvaise qualité de d’eau et la proximité d’installations de stockage ou d’élimination de déchets dangereux et de friches industrielles (Farrow et al., 2022[9]), OCDE (2006[19]). En raison des inégalités de la répartition initiale des désaménités environnementales, les mesures destinées à améliorer la qualité de l’environnement seront progressives, pour autant que les populations les plus proches de ces désagréments bénéficient le plus des activités de remise en état ou de dépollution (Banzhaf, Ma et Timmins, 2019[20]). Il s’ensuit donc que la remise en état des friches industrielles peut bénéficier de manière disproportionnée aux différentes catégories de population. Le fait que l’offre d’une aménité environnementale exacerbe ou réduise les inégalités dépend des facteurs déterminant l’inégalité de l’offre d’aménités ou la présence de désaménités selon la situation socioéconomique, ainsi que d’effets (comme les variations des temps de trajet ou de la qualité de vie) ne se limitant pas aux variations des prix des logements que cette offre ou cette présence peuvent entraîner.

L’accession à la propriété joue aussi un rôle essentiel concernant l’impact de l’offre d’aménités au niveau local sur l’accessibilité financière du logement. L’appréciation des prix des logements peut en diminuer l’accessibilité financière pour les locataires. À la différence des propriétaires, les locataires ne bénéficient pas des plus‑values découlant de l’appréciation des prix. Ils peuvent également être davantage exposés à l’augmentation du coût du logement dès lors qu’ils consacrent généralement une plus large part de leur budget aux dépenses y afférentes. Parmi les locataires, les ménages modestes supportent des coûts de logement plus élevés que les ménages aisés.

Les ménages dont une part importante du revenu sert à couvrir les coûts liés au logement sont particulièrement exposés à l’impact redistributif de l’offre d’aménités. La relocalisation des locataires et des ménages modestes sous l’effet de l’offre d’aménités environnementales peut procéder de deux mécanismes.

Premièrement, plus une zone reçoit d’aménités, plus elle attire les ménages aisés qui peuvent payer davantage pour bénéficier de l’aménité fournie au niveau local. Ainsi, la conversion d’une friche urbaine en parc attirera de potentiels acquéreurs et locataires prisant les espaces ouverts et les installations de loisir correspondantes. Les locataires qui ne bénéficient guère de la valorisation induite par les aménités peuvent donc se trouver contraints de déménager.
Deuxièmement, une offre de logements inélastique, autrement dit une offre relativement très peu réactive dans un contexte d’augmentation des prix, exacerbe la relocalisation, au fil du temps, des locataires modestes vivant dans des zones où l’encadrement des loyers est faible. Pour éviter que ces populations soient exclues des logements proches des aménités environnementales, il convient d’accompagner leur mise à disposition de mesures prenant en compte des aspects touchant à l’offre autant qu’à la demande. Par conséquent, il serait bon que les pouvoirs publics prennent des mesures visant à pérenniser une offre adéquate de logements financièrement abordables et d’aider les ménages modestes, confrontés à des hausses de loyer dues au renchérissement des logements induit par l’offre d’aménités.

Les politiques monétaires, financières et fiscales déterminent l’accès relatif aux prêts ainsi que le coût des emprunts que les locataires souhaitant accéder à la propriété auront à supporter. La baisse des taux d’intérêt facilite temporairement l’accès à la propriété et qui permet aux acquéreurs entrés sur le marché au bon moment de recueillir la valeur sociale des aménités offertes qui se capitalisera dans les prix des logements. Cependant, la faiblesse des taux d’intérêt entraîne aussi une hausse des prix de l’immobilier d’habitation en stimulant la demande. La déduction fiscale au titre des intérêts d’emprunt hypothécaire réduit aussi les coûts d’emprunt, facilitant temporairement les achats immobiliers résidentiels avant que la valeur de cette déduction ne se capitalise dans le prix des logements (chapitre 3). De plus, l’évolution de la demande et les variations des prix des logements ne seront pas spatialement uniformes, l’offre d’aménités et la rareté des droits de construction jouant un rôle central dans la répartition asymétrique des plus‑values perçues.

Adapter les politiques

Face à l’évolution de la configuration de la demande engendrée par la transformation numérique, les pouvoirs publics doivent prendre des mesures pour libérer l’offre et éviter l’accumulation de nouvelles inégalités. Les décideurs publics peuvent envisager plusieurs solutions en fonction des spécificités locales, des préférences sociales et des paramètres de l’action publique.

Transformation numérique

La transformation numérique ouvre la voie à diverses mutations technologiques et innovations possibles en matière de construction et de gestion « intelligente » des bâtiments, notamment au travers de l’intelligence artificielle et de l’internet des objets. Des innovations sont déjà à l’œuvre dans le domaine de l’urbanisme et de la gestion urbaine et peuvent améliorer la gestion de la circulation, les aménités et infrastructures urbaines, ainsi que l’efficacité énergétique des bâtiments et des villes en général. Les plateformes numériques peuvent accroître la concurrence et améliorer l’adéquation entre l’offre et la demande de logements. Les technologies financières appliquées au logement peuvent élargir l’accès aux financements et réduire les coûts d’emprunt, pourvu que ces activités soient correctement réglementées afin de prévenir toutes nouvelles sources de risque financier (chapitre 3).

Une infrastructure numérique efficace est une condition préalable à la transformation numérique et au télétravail. Il importe particulièrement de s’attaquer à la fracture numérique entre zones urbaines et zones rurales dans un contexte d’évolution spatiale de la demande de logements. Il serait judicieux que les pouvoirs publics assurent un accès très haut débit généralisé à l’internet, mettent à niveau les compétences techniques et managériales et engagent des réformes des marchés des produits et du travail destinées à faciliter l’adoption des technologies numériques par les entreprises (Sorbe et al., 2019[21]). Le projet « Vers le numérique » de l’OCDE vise à aider les décideurs publics à mieux comprendre la transformation numérique et à élaborer des mesures contribuant à donner forme à un avenir numérique porteur (OCDE, 2020[22])7.

Urbanisme

Les règles d’urbanisme sont d’importants outils de l’action publique permettant de répondre à la nouvelle géographie de la demande de logements dans le cadre de stratégies urbaines compatibles avec les objectifs visés en matière d’environnement, de transport et de prestations de services publics. L’évolution géographique de cette demande amplifie les avantages résultant d’une révision régulière des limites géographiques du développement urbain en vue de faire face à la croissance des villes, tout en veillant à ce que les formes d’expansion soient compatibles avec les objectifs environnementaux. Dans la mesure où les réglementations le permettent, disposer d’une certaine flexibilité pour convertir les biens commerciaux et tertiaires en habitations faciliterait la réaffectation du capital logement en fonction de l’évolution de la demande relative à différents usages, ce qui pourrait rendre le logement plus abordable. Il existe néanmoins un risque que la désaffection des centres‑villes ne conduise à une ségrégation du logement, si ce sont les ménages les plus aisés qui s’en vont. De telles tendances posent des difficultés sur le plan de l’urbanisme, de la conception des plans d’occupation des sols et des règles en matière de zonage.

La gouvernance de l’urbanisme est souvent fragmentée entre plusieurs niveaux d’administration, et parfois entre plusieurs ministères ou organismes publics (OCDE, 2021[23]). Cette situation peut compliquer les réformes si les organismes publics en charge des règles d’occupation des sols, par exemple, n’ont pas compétence dans d’autres domaines tels que la fiscalité ou le logement social, ce qui les empêche de concevoir des programmes de réforme intégrés. Les responsabilités et les décisions devraient être déléguées au niveau métropolitain et non au niveau local afin d’éviter une dynamique comportementale des propriétaires consistant à s’opposer à tout projet exogène considéré comme une nuisance, notamment lorsqu’il s’agit de mettre en place des services publics et d’infrastructures de transport collectif. Dans d’autres cas, il est justifié de renforcer l’autonomie des collectivités locales en matière de fiscalité et de dépenses pour stimuler la réactivité de l’offre de logements, en particulier quand les responsabilités de l’élaboration des politiques publiques sont excessivement centralisées aux niveaux d’administration plus élevés (Dougherty, Cournède et van Hoenselaar, 2023[24]).

La nouvelle géographie de la demande de logements induit un accroissement des distances entre le lieu de travail et le domicile. En raison de la moindre fréquence des déplacements et de l’allongement de leur durée, il pourrait être nécessaire de repenser les systèmes de transport urbain de voyageurs, notamment à la lumière des efforts continus déployés pour ldécarboner les transports. Un urbanisme compact – couramment appelé urbanisme à usages mixtes – privilégiant les transports en commun accessibles à pied depuis les bâtiments résidentiels, peut rendre les transports collectifs plus pratiques, encourager leur fréquentation et faire reculer la dépendance automobile (FIT, 2020[25]).

Offre d’aménités

Les politiques environnementales devraient favoriser l’offre d’aménités environnementales lorsque les avantages nets en termes de prospérité sont supérieurs aux coûts nets qui en découlent. En dépit des multiples bienfaits qui en découlent, l’offre d’aménités environnementales reste insuffisante dans de nombreuses zones urbaines. Les investissements publics à fortes dimensions spatiales, comme la mise à disposition d’espaces ouverts, peuvent avoir pour effet une appréciation des prix de l’immobilier d’habitation tout en pesant sur les résidents ne bénéficiant pas des plus‑values associées. Il s’ensuivra une répartition inégale des avantages nets des biens fournis. Il conviendrait que les politiques environnementales anticipent ces effets en vue de favoriser l’offre d’aménités et d’accorder une attention toute particulière aux effets redistributifs entre locataires et propriétaires dans les zones concernées. Une attention accrue devrait en outre être placée sur les effets de relocalisation en vertu desquels des résidents peuvent, au fil du temps, se trouver poussés à quitter ces zones par suite de l’augmentation du coût du logement induite par la présence d’aménités.

Il faudrait donc sans doute accompagner l’offre d’aménités de mesures complémentaires destinées à atténuer ses effets sur l’ensemble de l’économie (OCDE, 2018[26]) et ses impacts redistributifs négatifs, qui peuvent survenir par le biais des marchés du logement. Subventionner la rénovation du stock de logements existants (chapitre 2) et investir dans un parc de logements sociaux verts, autrement dit des logements sociaux incorporant des aménités environnementales, sont des exemples de mesures tenant compte à la fois des enjeux environnementaux et du principe d’équité (OCDE, 2021[23]). Au nombre des actions possibles figure aussi la transférabilité des droits d’accès à ce type de logement (OCDE, 2021[27]). L’assouplissement de la limitation de la hauteur des bâtiments peut également améliorer l’accès aux aménités environnementales.

Les zones à faible revenu sont généralement ignorées lors de la planification des projets de rénovation écologique (Haase et al., 2017[28] ; Anguelovski et al., 2016[29]). Il est possible d’instaurer plus d’équité dans les processus d’urbanisme dès les tout premiers stades de ces projets. Pour y parvenir, une solution consiste à associer les résidents de toutes situations socioéconomiques aux procédures d’urbanisme participatives. Procurer plus d’aménités dans les zones qui en sont peu pourvues engendrerait de plus larges avantages marginaux que d’en adjoindre encore davantage dans des zones où l’offre est déjà importante. Les décideurs publics devraient viser à une répartition plus uniforme des aménités, par exemple en ciblant les zones où cette offre a été délaissée.

Les politiques budgétaires, les mesures relatives à l’occupation des sols et les mécanismes de financement public en vigueur au niveau local, ainsi que la répartition spatiale des aménités, le statut d’occupation et le revenu déterminent le potentiel des effets redistributifs. Il convient donc de tenir compte de ces facteurs pour évaluer le caractère approprié des éventuels mécanismes de compensation. Ainsi, pour qu’elle soit un succès, la mise en œuvre des mécanismes de valorisation foncière devrait prendre en compte des facteurs comme la maturité des marchés fonciers, les règles d’occupation des sols, les politiques d’investissement, les cadres juridiques, les structures budgétaires et de gouvernance, ainsi que les spécificités locales et les conventions relatives aux droits fonciers (OCDE, 2021[27]). L’impact des impôts fonciers en termes de prospérité, par exemple, ne dépend pas seulement de leur ampleur mais aussi de la relation entre le taux de l’impôt foncier et les différences des taux appliqués selon les catégories d’occupation des sols (Brandt, 2014[30]).

Valorisation foncière

Des mesures de valorisation foncière, telles que des prélèvements liés aux infrastructures ou l’application de certaines obligations aux promoteurs immobiliers, ainsi que des dispositifs judicieux de gestion foncière et de remembrement, peuvent favoriser l’aménagement immobilier et aider à densifier les zones résidentielles existantes (OCDE/Lincoln Institute of Land Policy, PKU-Lincoln Institute Center, 2022[31]). Ces mesures peuvent en outre contribuer au financement des infrastructures et des aménités nécessaires pour améliorer l’accessibilité des structures économiques et sociales dans les zones éloignées. Il existe un grand nombre de stratégies de valorisation foncière, telle que les contributions liées à l’appréciation d’actifs, les redevances au titre de l’impact sur l’environnement, le remembrement foncier et le zonage inclusif (OCDE, 2021[27] ; Farrow et al., 2022[9]) :

En vertu des contributions liées à l’appréciation d’actifs et des taxes à évaluation spéciale, les propriétaires bénéficiant d’un investissement public sont tenus d’acquitter une redevance à la municipalité. Cette redevance est calculée en fonction de la valeur ajoutée immobilière perçue par les propriétaires en conséquence de cet investissement public.
Les redevances au titre de l’impact sur l’environnement sont similaires aux contributions liées à l’appréciation d’actifs et aux taxes à évaluation spéciale, mais sont prélevées ponctuellement.
Il y a remembrement foncier lorsque les propriétaires fonciers coopèrent avec la municipalité en vue de mettre en commun le parcellaire pour créer des aménités. Une fois que les parcelles regroupées ont été aménagées, chaque propriétaire foncier reçoit une parcelle plus petite qui a été valorisée par l’aménité créée.
Le zonage inclusif implique que les promoteurs s’engagent, pour obtenir un permis de construire des logements résidentiels, à attribuer aux ménages à faible ou moyen revenu une part minimale déterminée des logements prévus. Ce zonage pourrait être couplé à la création d’aménités en vue d’assurer une offre de logements abordables dans des zones proches d’une aménité environnementale.

Ces redevances peuvent être utilisées de différentes manières selon les spécificités locales et peuvent servir à financer des investissements dans le logement social ou des aides au logement ciblées sur les ménages modestes. Des mécanismes de prix peuvent aussi être utilisés afin de recouvrer les coûts générés par les désaménités environnementales. Les recettes ainsi générées peuvent servir à des dispositifs de compensation visant à indemniser les ménages qui pâtissent de manière disproportionnée des effets de ces désaménités.

Fiscalité du logement

La conception de la fiscalité du logement influe sur la mobilité résidentielle. On estime généralement que l’application d’impôts sur les transactions génère des pertes d’efficience, principalement en raison d’effets de verrouillage qui entravent cette mobilité (OCDE, 2022[32]). En outre, le recours aux impôts sur les transactions peut renforcer les incitations à acquérir des terrains à moindre coût, situés généralement loin des centres‑villes et des infrastructures de transport, tout en décourageant les transactions qui permettraient une affectation des terrains à de meilleurs usages, notamment résidentiels. Elles favorisent en outre l’achat de terrains à construire en vue de nouveaux projets immobiliers plutôt que la rénovation des zones bâties (Blöchliger et Kim, 2016[33]). Le remplacement, au moins en partie, des impôts sur les transactions par des impôts immobiliers périodiques améliorerait l’efficience des régimes d’imposition et des marchés du logement tout en ayant des retombées positives sur la mobilité résidentielle et professionnelle (OCDE, 2022[32]).

En dépit de leur efficience avérée, il est encore largement possible d’améliorer encore la conception et le fonctionnement des impôts périodiques sur la propriété immobilière (OCDE, 2022[32]). Si les pays de l’OCDE appliquent des impôts périodiques sur la propriété immobilière, ces taxes sont, dans de nombreux cas, calculées sur des valeurs immobilières dépassées, ce qui réduit nettement, au détriment de l’équité et de l’efficience économique, les recettes qui pourraient en découler. Appliquer des impôts immobiliers à taux différenciés, autrement dit appliquer un taux d’imposition plus élevé à la valeur des terrains qu’à la valeur du bâti, inciterait à aménager les terrains vacants ou sous-utilisés, ce qui favoriserait un aménagement compact et atténuerait l’étalement urbain.

Les impôts sur la propriété immobilière procurent aux pouvoirs publics des recettes stables leur permettant de financer l’offre de biens et services publics au niveau local. Cette offre est, par ricochet, un déterminant essentiel des décisions d’installation, en particulier pour les résidents prévoyant de quitter des centres urbains bien pourvus en aménités et services divers. Dans les zones où les pénuries de l’offre de logements coïncident avec une abondance de logements vacants, l’application d’impôts périodiques sur les logements vacants peut contribuer à accroître l’offre d’habitations. Ces impôts doivent être assortis de mesures crédibles destinées à contrôler la discipline fiscale et à éviter les failles juridiques favorisant les locations de courte durée (OCDE, 2022[32]).

Politiques relatives au marché locatif

La réglementation du marché locatif peut brider l’offre lorsqu’elle implique un encadrement excessif des loyers (OCDE, 2021[23]). Des règles strictes régissant les relations entre bailleurs et locataires, aboutissant à une sécurité d’occupation élevée, conjuguées à un encadrement des loyers, peut faire baisser le rendement attendu de l’offre locative résidentielle, entraînant un recul de l’investissement résidentiel ou incitant les propriétaires à faire d’autres utilisations du stock de logements existant.

Des baux de location assortis de restrictions sévères peuvent pénaliser les locataires vulnérables, ce qui crée des obstacles à la mobilité résidentielle et professionnelle. Lorsque les locataires sont excessivement protégés, les personnes dont les perspectives professionnelles sont incertaines ont du mal à trouver un logement à louer. De strictes restrictions des marchés locatifs entravent donc davantage la mobilité résidentielle dans la mesure où les locataires occupant des logements à loyers encadrés, inférieurs au prix du marché, seront peu disposés à déménager. Comme il est également souhaitable de donner aux locataires des garanties raisonnables quant à la sécurité d’occupation de leur logement et au montant des loyers, un système équilibré pourrait comporter un certain degré de stabilisation des loyers, qui permettrait de les modifier lors de l’établissement d’un nouveau bail (ou de la reconduction éventuelle du bail existant), mais les alignerait sur l’évolution du marché pendant la durée du bail.

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[84] OCDE (2022), « Responding to societal challenges with data: Access, sharing, stewardship and control », Documents de travail de l’OCDE sur l’économie numérique, n° 342, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/2182ce9f-en.

[85] OCDE (2022), « Responding to societal challenges with data: Access, sharing, stewardship and control », Documents de travail de l’OCDE sur l’économie numérique, n° 342, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/2182ce9f-en.

[83] OCDE (2022), Statistiques des recettes publiques 2022 : L’impact du COVID-19 sur les recettes fiscales de l’OCDE, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/96463460-fr.

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[27] OCDE (2021), Building a Global Compendium on Land Value Capture , https://www.oecd.org/cfe/cities/Land-Value-Capture.htm (consulté le 3 novembre 2021).

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[103] OCDE (2021), OECD Skills Strategy Lithuania: Assessment and Recommendations, Études de l’OCDE sur les compétences, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/14deb088-en.

[100] OCDE (2021), Panorama des administrations publiques 2021, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/9556b25a-fr.

[101] OCDE (2021), Panorama des administrations publiques 2021, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/9556b25a-fr.

[98] OCDE (2021), Pensions at a Glance 2021: OECD and G20 Indicators, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/ca401ebd-en.

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[110] OCDE (2020), OECD Economic Surveys: Germany 2020, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/91973c69-en.

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[139] OCDE (2019), Enhancing Access to and Sharing of Data: Reconciling Risks and Benefits for Data Re-use across Societies, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/276aaca8-en.

[127] OCDE (2019), Hausse du niveau des mers : Les approches des pays de l’OCDE face aux risques côtiers, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/9789264312999-fr.

[115] OCDE (2019), Measuring the Digital Transformation: A Roadmap for the Future, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/9789264311992-en.

[105] OCDE (2019), OECD Good Practices for Performance Budgeting, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/c90b0305-en.

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[96] OCDE (2019), Perspectives de l’emploi de l’OCDE 2019 : L’avenir du travail, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/b7e9e205-fr.

[93] OCDE (2019), PISA 2018 Results (Volume II): Where All Students Can Succeed, PISA, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/b5fd1b8f-en.

[91] OCDE (2019), Public Procurement in Germany: Strategic Dimensions for Well-being and Growth, Examens de l’OCDE sur la gouvernance publique, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/1db30826-en.

[90] OCDE (2019), Rapport sur les données ouvertes publiques : Encourager la maturité des politiques de données ouvertes pour un impact durable, OECD Digital Government Studies, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/12ea5027-fr.

[76] OCDE (2019), « Vectors of digital transformation », Documents de travail de l’OCDE sur l’économie numérique, n° 273, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/5ade2bba-en.

[75] OCDE (2019), Vers le numérique : Forger des politiques au service de vies meilleures, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/7cba1873-fr.

[123] OCDE (2018), L’apprentissage et l’alternance en sept questions : Leçons des expériences internationales, Examens de l’OCDE sur l’éducation et la formation professionnelles, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/9789264307513-fr.

[109] OCDE (2018), OECD Economic Surveys: Lithuania 2018, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/eco_surveys-ltu-2018-en.

[26] OCDE (2018), « Steering urban development to more sustainable pathways », dans Rethinking Urban Sprawl : Moving Towards Sustainable Cities, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/9789264189881-7-en.

[150] OCDE (2017), « Business models for sustainable research data repositories », OECD Science, Technology and Industry Policy Papers, n° 47, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/302b12bb-en.

[136] OCDE (2017), Examens environnementaux de l’OCDE : Canada 2017, Examens environnementaux de l’OCDE, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/9789264283244-fr.

[113] OCDE (2017), Mesurer et suivre les données relatives au BEPS, Action 11 - Rapport final 2015, Projet OCDE/G20 sur l’érosion de la base d’imposition et le transfert de bénéfices, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/9789264282711-fr.

[111] OCDE (2017), Norme d’échange automatique de renseignements relatifs aux comptes financiers en matière fiscale, Seconde édition, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/9789264268050-fr.

[151] OCDE (2016), Back to Work: Denmark: Improving the Re-employment Prospects of Displaced Workers, Back to Work, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/9789264267503-en.

[135] OCDE (2016), Financial Management of Flood Risk, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/9789264257689-en.

[122] OCDE (2016), Le financement de la démocratie : Financement des partis politiques et des campagnes électorales et risque de capture de l’action publique, Examens de l’OCDE sur la gouvernance publique, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/9789264263994-fr.

[119] OCDE (2016), L’impératif d’innovation : Contribuer à la productivité, à la croissance et au bien-être, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/9789264251540-fr.

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[87] OCDE (2016), « Research Ethics and New Forms of Data for Social and Economic Research », OECD Science, Technology and Industry Policy Papers, n° 34, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/5jln7vnpxs32-en.

[88] OCDE (2016), « Research Ethics and New Forms of Data for Social and Economic Research », OECD Science, Technology and Industry Policy Papers, n° 34, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/5jln7vnpxs32-en.

[149] OCDE (2015), Climate Change Risks and Adaptation: Linking Policy and Economics, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/9789264234611-en.

[143] OCDE (2015), Data-Driven Innovation : Big Data for Growth and Well-Being, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/9789264229358-en.

[142] OCDE (2015), Data-Driven Innovation: Big Data for Growth and Well-Being, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/9789264229358-en.

[126] OCDE (2015), Health Data Governance: Privacy, Monitoring and Research, Études de l’OCDE sur les politiques de santé, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/9789264244566-en.

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[11] Pompe, J. (2008), « The effect of a gated community on property and beach amenity valuation », Land Economics, vol. 84/3, pp. 423-433, http://le.uwpress.org/content/84/3/423.short (consulté le 20 octobre 2021).

[41] Reusens, P., F. Vastmans et S. Damen (2022), « The impact of changes in dwelling characteristics and housing preferences on house price indices », NBB Working Paper Series, n° 406, Banque nationale de Belgique, https://www.nbb.be/en/articles/impact-changes-dwelling-characteristics-and-housing-preferences-house-price-indices (consulté le 15 février 2023).

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[38] Sorbe, S. et al. (2019), « Digital Dividend: Policies to harness the productivity potential of digital technologies », OECD Economic Policy Papers, n° 26, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/273176bc-en.

[37] Teusch, J. et S. Ribansky (2021), « Greening international aviation post COVID-19: What role for kerosene taxes? », Documents de travail de l’OCDE sur la fiscalité, n° 55, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/d0e62c41-en.

[36] Ubaldi, B. (2013), « Open Government Data: Towards Empirical Analysis of Open Government Data Initiatives », Documents de travail de l’OCDE sur la gouvernance publique, n° 22, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/5k46bj4f03s7-en.

[35] van Hoenselaar, F. et al. (2021), « Mortgage finance across OECD countries », Documents de travail du Département des affaires économiques de l’OCDE, n° 1693, Éditions OCDE, Paris, https://doi.org/10.1787/f97d7fe0-en.

[13] Young, C. (1984), The Influence of Water Quality on the Value of Recreational Properties Adjacent to St. Albans Bay, Vermont, https://ageconsearch.umn.edu/record/276791/ (consulté le 15 octobre 2021).

[6] Ziemann, V. et al. (2023), « Tailoring urban policies to the new geography of housing demand », Documents de travail du Département des affaires économiques de l’OCDE, Éditions OCDE, Paris, à paraître.

Annex 4.A. La base de données de l’OCDE relative à la géographie de la demande de logements

2. L’OCDE, avec le concours d’un réseau de fournisseurs de données publics et privés, a assemblé une base de données sur la géographie de la demande de logements rendant compte des prix des transactions dans 16 pays, disponibles au niveau de la plus petite unité administrative (Ziemann et al., 2023[6] ; Ahrend et al., 2022[34])). Dans la plupart des cas, ces données sont communiquées par les offices statistiques nationaux qui les collectent pour compiler les indices des prix des logements (IPL). La France et le Royaume-Uni publient des données en accès libre pour chacune des transactions. Enfin, les opérateurs de données privés de l’Allemagne (« vdpResearch ») et du Portugal (« Confidencial Imobiliário ») ont accepté de communiquer des données précises sur les prix des logements.

	Couverture			Nombre de ZUF				Source	Variable du prix des logements au niveau local
	Période	Population (%)	Zone (%)	Petite (<200K)	Moyenne (200K – 500K)	Métropolitaine (500K – 1.5m)	Grande (> 1.5m)	Source	Variable du prix des logements au niveau local
AUT	T1 2017 — T1 2022	62	24	-	3 (67)	2 (70)	1 (123)	Statistik Austria	Prix médian au m² des transactions
BEL	T1 2017 — T4 2021	94	77	5 (16)	4 (35)	4 (105)	1 (125)	STATBEL	Prix médian au m² des transactions
DEU	T1 2018 — T4 2021	74	60	12 (76)	54 (751)	17 (698)	8 (1293)	vdpResearch	Prix médian au m² des transactions
DNK	T4 2017 — T1 2022	46	25	-	3 (67)	-	1 (68)	Statistics Denmark	Prix médian au m² des transactions
ESP	T1 2017 — T3 2021	92	51	46 (277)	22 (225)	8 (222)	3 (383)	INE	Prix médian au m² des transactions
FIN	T1 2017 — T4 2021	81	37	3 (15)	3 (31)	1 (15)	-	Statistics Finland	Prix médian au m² des transactions
FRA	T1 2017 — T4 2021	86	66	17 (1075)	30 (3301)	13 (2338)	2 (2071)	Demande de valeurs foncières	Prix médian au m² des transactions
GBR	T1 2017 — T3 2022	86	62	36 (570)	27 (1233)	14 (1845)	4 (2556)	UK Government Price Paid data	Moyenne des prix médians des transactions par type et ancienneté du bien immobilier
HUN	T1 2017 — T1 2022	92	74	11 (263)	7 (304)	-	1 (201)	Hungarian Central Statistics Office	Prix médian au m² des transactions
ISR	T1 2017 — T4 2021	65	12	1 (5)	4 (27)	2 (25)	1 (59)	Central Bureau of Statistics	Prix médian au m² des transactions
KOR	T1 2018 — T4 2021	81	26	1 (1)	10 (11)	6 (22)	5 (105)	MOLIT	Prix médian au m² des transactions
MEX	T1 2017 — T4 2021	54	2	18 (246)	36 (885)	30 (1847)	8 (2070)	Sociedad Hipotecária Federal (SHF)	Prix médian au m² des transactions
NOR	T1 2017 — T1 2022	65	12	2 (2)	3 (9)	1 (11)	-	Statistics Norway	Prix médian au m² des transactions
PRT	T1 2017 — T4 2021	44	8	5 (15)	2 (22)	1 (43)	1 (110)	Confidencial Imobiliário	Prix médian au m² des transactions
SWE	T1 2017 — T4 2021	90	98	6 (22)	3 (13)	2 (18)	1 (21)	Svensk Mäklarstatistik	Prix médian au m² des transactions
USA	T1 2017 — T3 2022	96	56	34 (496)	84 (2181)	59 (3263)	34 (6617)	Zillow Research Institute	Zillow Home Value Index

Annexe 4.B : Mesurer le gradient des prix des logements urbains et son évolution

La spécification suivante permet d’établir si les prix des logements varient ou non selon la distance par rapport au centre‑ville

$\ln P_{i, j} = α_{j} + β_{j} \ln D_{i}^{j} + ε_{i, j}$ (1)

Sachant que $P_{i, j}$ désigne le prix des logements dans l’unité locale i de la ZUF j en 2018 et que $D_{i}^{j}$ désigne la distance en mètre de l’unité locale i par rapport au centroïde du plus grand pôle urbain à forte densité de la ZUF j correspondante. Le coefficient estimé $β_{j}$ est appelé gradient.

Est testée ici l’hypothèse centrale selon laquelle les gradients des prix des logements situés à l’intérieur de la ZUF se sont aplatis après la pandémie de COVID-19 avec la pratique généralisée du télétravail. Pour cela, la variation des prix des logements au niveau local entre le second semestre de 2019 (avant la pandémie) et le second semestre de 2021 (dernières données uniformément disponibles depuis le début de la pandémie) est calculée par régression en fonction de la distance par rapport au centroïde de la ZUF correspondante.

$Δ P_{i, j} = α + δ \ln D_{i}^{j} + μ_{j} + ε_{i, j}$ (2)

Sachant que $Δ$ est un opérateur différentiel exprimé en logarithme (mesurant la variation en % entre le S2 2019 et le S2 2021) et $μ_{j}$ désigne les effets fixes associés à la ZUF. Un coefficient de pente $δ$ positif implique un aplatissement du gradient des prix des logements au sein de la ZUF $β_{j}$ par rapport à l’équation en niveau (1).

Pour mieux recenser les chocs de demande dans les variations de prix, l’estimation de base sous forme réduite (équation 2) est augmentée d’une valeur approximative des nouvelles constructions résidentielles (S_i) :

$Δ P_{i, j} = α + δ_{0} \ln D_{i}^{j} + δ_{O} (\ln D_{i}^{j} \times S_{i}) {+ γ S_{i} + μ}_{j} + ε_{i, j}$ (3)

$Δ P_{i, j} = α + δ_{0} \ln D_{i}^{j} + δ_{T A D} (\ln D_{i}^{j} \times {T A D}_{j}) + δ_{S} (\ln D_{i}^{j} \times S_{i}) {+ γ S_{i} + μ}_{j} + ε_{i, j}$ (4)

Par conséquent, le coefficient $δ$ peut être réécrit comme une fonction de l’augmentation du travail à domicile (TAD) et du surplus d’offre (S) pondérée par les élasticités respectives :

$δ_{i, j} = δ_{0} + δ_{T A D} {T A D}_{j} + δ_{s} S_{i}$

Hypothèse 1 : $δ$ et $δ_{0}$ sont positifs, attestant un aplatissement du gradient des prix des logements depuis l’apparition du COVID‑19.
Hypothèse 2 : $δ_{T A D}$ est positif conformément au postulat selon lequel un recours accru au TAD accentue, toutes choses égales par ailleurs, la demande de logements dans les zones plus éloignées.
Hypothèse 3 : $δ_{s}$ est négatif puisque, toutes choses égales par ailleurs, le surplus d’offre atténue la tension sur les prix induite par la demande.

Notes

← 1. Gupta et al. (2022[48]) montrent que les prix des logements et des loyers décroissent d’autant que s’accroît la distance par rapport au centre‑ville dans la plupart des zones métropolitaines des États‑Unis. L’ampleur de cette déclivité des gradients négatifs dépend de l’intensité du travail à domicile et de la capacité de l’offre d’habitation urbaine à s’adapter à l’évolution des préférences en matière de logement. Huang, Pang et Yang (2022[47]) montrent que le début de la pandémie a réduit le gradient dans les villes chinoises dès lors que les populations ont privilégié les zones peu densément peuplées associées à de moindres risques de contamination. Gokan et al. (2022[50]), ont fait apparaître une nette réduction du gradient dans l’agglomération londonienne. Voir Ziemann et al (2023[6]) pour plus de références bibliographiques.

← 2. Le gradient pourrait être sous‑estimé du fait que les prix des logements ayant fait l’objet d’une transaction ne prennent pas en compte la qualité moyenne plus faible des logements urbains. Si l’analyse tient compte des écarts de taille moyenne des logements au moyen des prix au mètre carré, elle n’offre aucune correction selon l’ancienneté, la performance énergétique possiblement moindre et la plus grande prévalence des logements mitoyens dans les villes (Reusens, Vastmans et Damen, 2022[41]).

← 3. De nouvelles sources de données géospatiales et les algorithmes d’apprentissage automatique les plus récents ont donné la possibilité de suivre l’activité de construction en temps quasi réel. Dans le cadre de travaux menés récemment par l’OCDE, un modèle de segmentation des images a été entraîné au moyen de données d’imagerie issues des satellites Sentinel et à l’aide de l’Atlas urbain Copernicus afin de repérer différents types d’occupation des sols – « résidentiel », « commercial et industriel », « infrastructures de transport », « espaces ouverts » et « eaux et zones humides », notamment – et d’en suivre l’évolution (Banquet et al., 2022[4]).

← 4. L’analyse économétrique de l’impact des pratiques de travail à domicile sur les gradients des prix des logements se fonde sur des études antérieures de l’OCDE (Ahrend et al., 2022[34]). La nouvelle base de données inclut les prix des transactions immobilières résidentielles et les volumes de transactions de plus de 600 ZUF dans 16 pays. L’Annexe B contient une présentation de la méthodologie utilisée pour étudier les raisons de l’aplatissement des gradients. Les résultats sont présentés par sous‑échantillonnage selon la taille des ZUF et le degré de concordance avec le modèle monocentrique : les ZUF dont le gradient est nettement négatif sont classées en tant que « ZUF monocentriques ».

← 5. Voir spécification 3 à l’Annexe B.

← 6. Afin de mieux comparer les résultats obtenus dans les diverses études, qui peuvent utiliser différents mécanismes de mesure, les résultats communiqués sur les variations en pourcentage des prix des logements ont été harmonisés, lorsque cela a été possible, pour ce qui est des effets marginaux. Ainsi, en ce qui concerne les études évaluant l’effet de la distance par rapport à des espaces ouverts, les valeurs monétaires ont été converties en variations en pourcentage à l’aide du prix moyen de l’immobilier résidentiel utilisé dans l’échantillon retenu dans les différentes études. Cependant, il n’a pas été possible de procéder à des comparaisons directes avec les valeurs utilisées dans certaines études, qui ont par conséquent été exclues des graphiques figurant dans le présent chapitre.

← 7. La Boîte à outils sur la transformation numérique contient une feuille de route à l’intention des responsables de l’action publique qui recense les politiques et réglementations visant à réduire les fractures de connectivité. Ces politiques entendent notamment promouvoir la concurrence, stimuler l’investissement et supprimer les obstacles au déploiement du haut débit, et prévoient un ensemble d’approches destinées à étendre la connectivité dans les zones rurales ou éloignées. La mise en place de services publics numériques peut assurer une réponse de meilleure qualité et plus inclusive aux besoins des citoyens et améliorer l’accès des populations défavorisées aux services publics. Combler la fracture de compétences numériques en donnant à tous les citoyens la possibilité d’acquérir des compétences dans les domaines des technologies de l’information et de la communication, de la lecture et de l’écriture, et du calcul exige une égalité des chances en termes de formation, d’éducation, de perfectionnement des compétences et de reconversion professionnelle pour les emplois et les sociétés de demain.

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